Conjoncture des marchés fonciers Aux Pays-Bas, la fin des quotas laitiers entretient la hausse des prix

 A mesure que l’échéance approche, la valeur des quotas est transférée vers le foncier. (©Terre-net Média)Après avoir été multiplié par deux entre 1995 et 2002, le prix des terres a reculé de 25 % entre 2002 et 2005. Ce renversement s’explique par la suspension temporaire de l’acquisition de surfaces agricoles dans le cadre du programme gouvernemental de conservation de la nature Ehs.

Cette période correspond de plus à l’annonce de la réforme de la Pac, dans un contexte de mauvaises années agricoles.

Entre 2005 et 2009, les prix augmentent de 56 % avant de se stabiliser en 2010. Puis en 2011, les prix repartent à la hausse (+ 4,3 %), malgré la baisse de 4,4 % de la Vac/ha. Un hectare s’échange en moyenne 49.000 euros. L’amélioration des revenus en 2010 (+ 21 %), de bonnes conditions d’accès au crédit et des taux d’intérêt très bas sont les premières raisons pour expliquer cette reprise en 2011.

Mais un facteur notable de la hausse des prix, et ce depuis plusieurs années, est la fin des quotas laitiers prévue en 2015. Divisée par deux entre 2005 et 2007, la valeur des quotas est toujours en baisse depuis, perdant 60 % entre 2005 et 2011. A mesure que l’échéance approche, la valeur des quotas est transférée vers le foncier.

Après 2015, l’augmentation de la production et des revenus passera notamment par l’extension des surfaces de l’exploitation qu’elles soient ou non dotées de quotas aujourd’hui. Une étude (e) estime la valeur d’un hectare de terres agricoles incluant la valeur des quotas à 58.000 euros en 2011, soit 18 % de plus que le prix actuel.

Une valeur refuge

Dans le contexte économique délicat, la terre agricole revêt une valeur refuge pour les propriétaires. Ils préfèrent conserver leur bien, d’autant que plusieurs facteurs rendent les acquéreurs potentiels prudents : la perspective des réformes de la Pac de 2013, l’évolution des cours du lait et les effets des nouvelles législations sur l’épandage du fumier. Aussi, les volumes du marché foncier néerlandais se retrouvent à des niveaux aussi bas qu’en 2010, à un niveau de prix élevé.

A moyen terme, l’augmentation des prix pourrait se poursuivre jusqu’à ce que la valeur globale des quotas soit intégralement transférée vers le foncier. Les volumes de marché devraient quant à eux être limités, du fait de plusieurs facteurs influençant la vitesse de restructuration des exploitations :

• le développement de la double activité dans de nombreuses exploitations de petite taille en grandes cultures, qui consolide leur rentabilité et augmente leur durée de vie ;
• la modification du régime du fermage, qui empêche désormais les propriétaires de résilier un bail pour le seul motif que le locataire a atteint la limite d’âge de 65 ans ;
• les bas niveaux de prix du marché immobilier bâti, qui n’encouragent pas les ventes, sauf à perte ;
• le changement d’usage programmé en zone « nature » d’une parcelle, dans le cadre du programme Ehs, qui est souvent un obstacle à la vente.